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商業地產

萬達等商業巨頭如何賺錢?下沉到三四線

作者:森睿編輯中心?????????來源:森睿信息中心?????????日期:2014-09-25

     導讀:在未來的兩年內,萬達廣場將在全國開業50座萬達廣場,大部分集中在像四川廣元、安陽、佳木斯等三、四線城市,并將租售結合進行到底;而華潤以多產品線覆蓋市場需求,下沉到社區;嘉凱城則深度下沉到城鎮,打造城鎮居民生活服務平臺
    電商對商業地產的沖擊眾人皆知。就連寸土寸金的魔都上海外灘和淮海路,諸多商業品牌也都紛紛搬走。商業地產巨頭們,現在還在靠什么來賺錢?
下沉三四線:萬達將租售結合進行到底
  在未來的兩年內,萬達廣場還將在全國開業50座萬達廣場,大部分集中在像四川廣元、安陽、佳木斯等三、四線城市。
  隨著城鎮化進程的不斷深入,我國三、四線城市擁有強勁的發展空間且吸引力巨大,居民消費理念及收入水平大幅提高,希望得到更加優質的商業配套服務,這位包括萬達廣場在內的商業地產品牌提供了機會。另一方面,品牌商也紛紛看準渠道下沉的商機,成為消費需求的催化劑。萬達廣場的快速進入可謂恰逢其時,為三、四線城市的商業格局和消費層級帶來巨大改變。
  堪稱中國商業地產拓荒者的萬達目前已經從第三代城市綜合體進化到第四代萬達城。第三代城綜合體通常包括寫字樓、大型商業中心、五星級酒店、商業酒店、高級公寓等。
  而為了迎接電商的挑戰,第四代萬達城更強調體驗性,在購物中心外還設計了創意休閑街區和體驗休閑娛樂中心,集餐飲、購物、娛樂和文化等多種功能于一體,形成了面積在50至100萬平方米的大型商圈。
 下沉到社區:華潤以多產品線覆蓋市場需求
  與萬達致力于創造“城市中心”不同,華潤旗下有萬象城、萬象匯(五彩城)、歡樂頌和1234space等數條面向不同輻射商圈客戶的商業產品線。利用歡樂頌、1234SPACE都已經滲透到社區和各個角落。
  華潤五彩城系列產品目前普遍布局于長三角、京津唐、山東半島經濟發達人口稠密的區域。覆蓋城市包括一線城市如北京,二線城市合肥、長沙、天津、蘇州、廈門、三線城市淄博、唐山、日照、南通;以及四線城市余姚。這種產品線適應的城市級別和市場容量遠高于萬象城系列,彌補了萬象城難以快速復制的缺陷。
  歡樂頌的發展模式,也是分為兩種。一種是住宅+區域型購物中心(或者社區型購物中心),一種是純購物中心(也是分為區域型購物中心或社區購物中心)。區域型購物中心商業面積一般為8-10萬㎡,社區型購物中心一般為3-6萬㎡。
  另外,被稱為“mini萬象城”的首家1234space去年底在深圳開業,成為集團開拓另一條走年輕時尚潮流品味的商業產品線。
 深度下沉到城鎮:嘉凱城打造城鎮居民生活服務平臺
  與許多房企仍然瞄準一二線城市不同,浙江上市房企嘉凱城自去年起提出了自己獨特的城鎮商業運營發展戰略,其主要瞄準的客戶群體為具備一定經濟實力和發展潛力的城鎮及周邊居民,并希望最終構建出一個面對城鎮居民的本地生活服務平臺,瞄準的是城鎮化中曾被忽略的需求和盲點。
  近一年來,嘉凱城在多個浙江經濟強鎮獲得城鎮商業項目,打造其一站式城鎮會客廳產品——嘉凱城“城市客廳”,公司計劃在未來三四年推出300個這樣的城市客廳產品。
  其最大的特點是,一方面項目內會納入城市公共服務的需求,如預留公共醫療、文教等服務的空間,另一方面為這些城鎮及周邊農村居民引入一些有意下沉發展的知名商業資源與品牌,從而打造出具有獨特競爭力的區域城鎮商業項目。
  與傳統商業地產靠配套住宅回籠資金不同,嘉凱城并不參與其城鎮商業項目的周邊住宅開發,而是希望能把這一類城市客廳項目打造成為城鎮生活服務平臺,其盈利主要由傳統的商業空間盈利與基于平臺的數據資源盈利兩大部分構成。
  未來,嘉凱城“城市客廳”既是相關城鎮的地標,可以提升城市品位,又能協助政府完善城市公共服務,提升當地及周邊居民生活品質,從而打造一個居民、政府、企業多贏的模式。
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森睿管理顧問

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